海外购房降温？实则高净值人群热情不减

摘要：国家外管局于2016年12月31日公布了个人外汇信息申报管理的相关调整内容，虽然每人每年可购汇总额仍是5万美元，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。

从今年1月1日起，无论是在银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》，明确填写购汇用途。申请书上明确给出了六项禁止行为，包括不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。违者将列入“关注名单”，在未来一定时期内限制或者禁止购汇，纳入个人信用记录。

长久以来，在每人每年可购汇5万美元的限制下，“蚂蚁搬家”式换汇是中国人获得购房外汇资金的途径之一。据《央视财经》报道，被界定为是“蚂蚁搬家”式的换汇行为包括，一是5个以上不同个人，在同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；第二种是，个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元的外币现钞；第三就是，同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属。

近半高净值人群将海外房产作为主要投资标的

过去几年以来，中国买家几乎在各个发达国家的楼市进行扫货。据胡润研究院与万国置地1月份联合发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。2009年成立了中国国际住宅业务部，在2011-2012年之间出现爆发期，最开始以自住需求为主，主要是移民、教育带动的需求。这两年纯投资目的的客户占到了50%以上，中国中产阶级以上的人群都出现了资产配置需求。美国、澳大利亚、加拿大和英国是中国人长期热搜的海外置业目的地。

据调查显示超过四成中国高净值人群热衷于投资海外房地产市场，其中子女留学教育带动了中国富豪的海外置业需求。美国房产市场由于美元升值，美国经济恢复促使房产增值更加稳固与健康，加之卓越的高收益率，成为海外房产选择中较稳健的投资市场。据全美房地产经纪协会2016年7月发布的报告显示，中国买家（包括大陆、台湾和香港）连续第二年成为美国住宅房地产最大的买家，从2015年4月到2016年3月的一年间，外国人在美国购入价值1026亿美元的住宅房产，其中中国人共购置29195处物业，总价值高达273亿美元。位列第二的外国买家加拿大人购入的房产价值为89亿美元。近几年来，外国人对于澳大利亚房地产的需求增长很快，其中又以中国需求为主。2010年年中，中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外国人总体的50%，这一比例在2015年年初上升到了70%。此外，“在脱欧公投之后，中国客户对英国房产的需求出现了爆发性增长。

小单减少大单增多

自个人购汇政策调整后，海外业务量确实受到了一定影响。不过这个政策的发布只是做了强调，并没有实质性的改变，购汇额度依然5万美元。至于所谓用途一栏中提到的不能用于境外买房这一条其实以前也不行，不是新政。不过，购汇手续确实复杂了，比如用途一栏中如果你钩选旅游，需要详细说明出行日期和目的地等。因此有一部分客户会觉得比较麻烦，特别是持有现金不是很多、只够支付首付的客户会望而却步开始观望。不过，相比知难而退的小单客户，拥有离岸资产的中国高净值人群买家似乎没有受到影响。

“最近，尽管小单子的量下滑了不少，但大单的量上去了，我们的客户结构发生了变化。近期成交的很多大单，客户的资金大多是从美国汇款过来的，个人猜测是前期就已经在美国有所布局了。”前述日本房产中介人士说。

高净值投资用户转变投资方向

近期，海外个别楼市出现了降温的现象，有观点认为一部分原因是来自中国的需求减少了。尽管如此温哥华的房价仍处于上涨势头，自从去年8月份对外国买家征收转让税以来，温哥华地区的高端住宅销量出现下滑，中国外管方面的措施可能也是当地楼市降温的部分原因。虽然这不表示有人认为来自中国的买房需求就此消失了。业内人士普遍认为温哥华地区推出的转让税使得一些中国买家退却了，但是通过种种迹象显示，更多的高净值投资用户转而看向多伦多、卡尔加里以及美国的西雅图。不可否认的说国内的海外买房需求还在，兴趣也还是有的，但因为国内外的政策调整，预计2017年中国人海外置业会受到一定影响。

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